Introdução
Se é proprietário de um apartamento em Oeiras, provavelmente já foi ao Idealista verificar quanto pedem os seus vizinhos por apartamentos à venda em Oeiras. É um instinto natural. O problema é que um número médio, visto de fora, pode enganar quem está a tomar uma das decisões mais importantes da sua vida financeira.
Neste artigo, analisei pessoalmente os 211 apartamentos que estão neste momento à venda na freguesia de Oeiras e São Julião da Barra. Não lhe vou dar uma média geral que diz pouco. Vou mostrar-lhe como o mercado se comporta nas 8 zonas diferentes da nossa freguesia, para que possa comparar o que é comparável.
Uma coisa importante antes de começarmos: os valores que vai ver aqui são os preços de anúncio, ou seja, o que os proprietários pedem no Idealista. O valor real de venda — aquele que entra na conta bancária — é sempre diferente. Vou explicar porque isto acontece e como isso afecta a sua decisão.
Fonte: Dados recolhidos no Idealista, freguesia de Oeiras e S. Julião da Barra, Fevereiro de 2026.
Quantos apartamentos estão à venda em Oeiras?
Antes de entrar zona por zona, aqui está a radiografia completa da oferta actual:
| Tipologia | Imóveis à Venda | Preço Médio | Preço Médio / m² |
| T1 (1 Quarto) | 9 | 321.100 € | 5.264 €/m² |
| T2 (2 Quartos) | 130 | 467.375 € | 5.168 €/m² |
| T3 (3 Quartos) | 55 | 766.635 € | 4.985 €/m² |
| T4 ou superiores | 17 | 811.535 € | 4.248 €/m² |
O número que mais deve chamar a atenção é o dos T2: são 130 apartamentos à venda, o que representa mais de 60% de toda a oferta. Isto significa que se tiver um T2, a concorrência é muito alta.
No outro extremo, os T3 e T4 ou superiores são muito mais escassos — apenas 72 imóveis no total. Como vamos ver mais à frente, esta escassez pode ser uma vantagem muito significativa para quem vende.
Como varia o preço por zona em Oeiras?
Este é o ponto mais importante deste artigo. Dizer que “o preço médio em Oeiras é X” é um erro que pode custar-lhe dinheiro. Porquê? Porque dentro da nossa freguesia existem mercados completamente diferentes, com preços, procura e velocidade de venda muito distintos.
A prova está nos números. A zona da Figueirinha concentra sozinha 124 dos 211 apartamentos à venda. Como os preços ali são mais competitivos, isso puxa a média de toda a freguesia para baixo. Se tiver um apartamento no Alto da Barra, essa média não lhe diz nada de útil.
As 8 Zonas de Oeiras: Dados Completos
| Zona | T1 | T2 | T3 | T4 ou superiores | Total |
| Centro – Santo Amaro | 295.280 € | 484.000 € | 897.188 € | 1.007.500 € | 22 |
| Alto da Barra | 326.500 € | 684.700 € | 765.567 € | 592.675 € | 12 |
| Parque dos Poetas – Hosp. Luz | — | 629.300 € | 1.042.162 € | 896.800 € | 16 |
| Figueirinha – Aug. Castro | 381.000 € | 456.672 € | 419.600 € | 591.267 € | 124 |
| Nova Oeiras – Q. Palmeiras | 325.000 € | 402.200 € | 517.242 € | 962.829 € | 19 |
| Cacilhas | — | — | 889.083 € | — | 6 |
| Moinho das Antas | — | 455.300 € | 718.525 € | — | 6 |
| Quinta do Marquês | — | — | 610.600 € | — | 6 |
Valores mostrados são preços médios de anúncio por tipologia. “—” significa que não há imóveis dessa tipologia nessa zona neste momento.
Centro – Santo Amaro
Esta é a zona mais valorizada da freguesia em termos de preço por metro quadrado. Os T4 ou superiores aqui atingem 6.831 €/m², o valor mais alto de todo o estudo. A escassez de produto e a proximidade à praia e ao comboio são os fatores que sustentam estes preços.
Alto da Barra
Uma zona consolidada e muito procurada. Os proprietários aqui conseguem defender bem o preço devido à qualidade das construções e às vistas. O T2 médio ronda os 684.700 €, um valor muito superior à média da freguesia.
Parque dos Poetas – Hospital da Luz
É aqui que se encontram os T3 mais valorizados em valor absoluto, com preços médios acima de 1 milhão de euros. Os imóveis são grandes, o que explica por que o preço por metro quadrado é ligeiramente inferior ao Centro, apesar dos valores totais serem os mais altos.
Figueirinha – Augusto Castro
A zona que domina a oferta. Dos 211 apartamentos à venda na freguesia, 124 estão aqui. Isto significa que um T2 nesta zona compete com mais de 100 outros imóveis na mesma área. Para vender bem aqui, é preciso de uma estratégia de apresentação muito acima da média.
Nova Oeiras – Quinta das Palmeiras
Uma zona diversificada. Os T4 ou superiores aqui têm preços médios próximos dos 963.000 €, mas com um preço por metro quadrado mais competitivo (3.869 €/m²), o que pode representar uma boa oportunidade para quem vende um imóvel grande nesta área.
Cacilhas, Moinho das Antas e Quinta do Marquês
Estas três zonas têm oferta mais limitada. A Cacilhas tem apenas T3 à venda, com preços a rondar os 889.000 €. O Moinho das Antas é uma zona tranquila com pouca rotatividade. A Quinta do Marquês foca-se em T3 com preços por metro quadrado competitivos (4.214 €/m²).
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Como se comporta cada tipologia no mercado?
A localização determina o valor por metro quadrado. Mas é a tipologia que determina a velocidade com que o apartamento se vende. Neste momento, há dois mercados muito diferentes a funcionar em Oeiras ao mesmo tempo.
T2: Muita Oferta, Muita Concorrência
Os T2 são a tipologia mais abundante. São 130 apartamentos à venda, dos quais 114 estão apenas na Figueirinha. Isto significa que um comprador que procure um T2 nesta zona tem mais de 100 opções à distância de um clique.
A média de preço ronda os 467.375 €, mas este valor é enganador. Um T2 na Figueirinha custa cerca de 456.672 €, enquanto no Alto da Barra sobe para os 684.700 €. São mercados completamente diferentes dentro da mesma tipologia.
O que isto significa para si: se tiver um T2, não basta pôr o apartamento à venda. Precisa de se destacar. O preço tem de estar certo e a apresentação tem de ser muito boa.
T3 e T4 ou superiores: A Escassez Joga a Seu Favor
Aqui o cenário muda completamente. Existem apenas 55 apartamentos T3 e 17 T4 ou superiores à venda. Para as famílias que precisam de mais espaço, as opções em Oeiras são limitadas.
Se tiver um T3 ou T4 ou superior, tem um ativo que está em falta no mercado. Especialmente fora da Figueirinha, estes imóveis, quando bem apresentados e com o preço correcto, vendem mais rápido e por valores superiores.
Repare na diferença: o preço médio salta de 467.375 € no T2 para 766.635 € no T3. Uma diferença de quase 300.000 €.
Qual é a zona mais cara de Oeiras por metro quadrado?
Para comparar zonas de forma justa, o melhor indicador é o preço por metro quadrado. Usei os T3 como base porque é a única tipologia presente em quase todas as zonas e reflecte bem o mercado familiar médio da freguesia.
| Posição | Zona | Preço/m² (T3) | Preço Médio T3 |
| 1 | Centro – Santo Amaro | 5.829 €/m² | 897.188 € |
| 2 | Alto da Barra | 5.735 €/m² | 765.567 € |
| 3 | Cacilhas | 5.292 €/m² | 889.083 € |
| 4 | Parque dos Poetas – Hosp. Luz | 5.209 €/m² | 1.042.162 € |
| 5 | Moinho das Antas | 4.806 €/m² | 718.525 € |
| 6 | Figueirinha – Aug. Castro | 4.243 €/m² | 419.600 € |
| 7 | Quinta do Marquês | 4.214 €/m² | 610.600 € |
| 8 | Nova Oeiras – Q. Palmeiras | 4.192 €/m² | 517.242 € |
O que isto significa na prática: se tiver um apartamento no Centro ou no Alto da Barra, o comprador está a pagar pela localização e pela exclusividade. Se estiver na Figueirinha, a sua vantagem competitiva é o preço mais acessível — mas aí a apresentação do imóvel é o que faz a diferença.
Qual é a diferença entre preço de anúncio e preço de venda?
Chegámos ao ponto mais importante da sua decisão. Os números que viu até agora — os 467.375 € para T2 ou os 766.635 € para T3 — são os valores que os proprietários pedem no Idealista. Não são, em geral, os valores pelos quais a escritura é assinada.
Existe sempre uma diferença entre o que se pede e o que se recebe. Isto é completamente normal e é parte da negociação. O problema surge quando se pede muito acima do que o mercado aceita.
O que acontece quando o preço está errado
| Cenário | O que acontece | Resultado |
| Preço Acima do Mercado | O imóvel ajuda a vender os dos vizinhos (que parecem mais baratos). Recebe poucas visitas e nenhuma proposta. | Passados 6 meses, tem de baixar o preço drasticamente. O imóvel fica com “fama” de ter problemas. Perde dinheiro. |
| Preço Certo (Ajustado à Zona) | O imóvel destaca-se na lista. Atrai compradores qualificados logo nas primeiras semanas. Cria urgência. | Recebe propostas firmes. Tem margem para negociar nos seus termos. Vende pelo valor máximo possível. |
Na Figueirinha, onde há 114 T2 à venda, errar o preço em apenas 5% significa que o seu apartamento vai para a página 3 ou 4 do portal, onde ninguém o vê. Nas zonas premium como Santo Amaro, pôr o preço demasiado baixo por desconhecimento significa perder dezenas de milhares de euros que seriam seus por direito.
É boa altura para vender apartamento em Oeiras em Fevereiro de 2026?
A resposta curta é: sim, mas exige estratégia. Os dados deste estudo mostram três conclusões fundamentais:
O preço por metro quadrado está robusto. Com valores acima de 5.000 €/m² para T1 e T2, e zonas a tocar os 6.000 €/m² no Centro, o seu património em Oeiras está valorizado.
A escassez é real nos T3 e T4 ou superiores. Se tiver uma casa grande fora da Figueirinha, tem um ativo valioso nas mãos. Há pouca oferta e muita procura de famílias.
A concorrência nos T2 é alta. Se vender um T2, não basta abrir a porta. Precisa de marketing e apresentação profissional para se destacar dos outros 129 imóveis.
Na Prime Imobiliária, não nos limitamos a mostrar o apartamento. Usamos estes dados para defender o valor da sua casa perante os compradores. Quando um comprador diz que está caro, nós mostramos-lhe os números que justificam o investimento.
Não deixe o seu maior ativo financeiro dependente de achismos.
Perguntas Frequentes sobre o Mercado em Oeiras
Qual é a zona mais cara de Oeiras para vender um apartamento?
Se falarmos em preço total, o Parque dos Poetas lidera, com os T3 a superarem a média de 1 milhão de euros. Se falarmos em valor por metro quadrado, a zona de Centro – Santo Amaro é a mais valiosa, chegando aos 5.829 €/m² nos T3 e ultrapassando os 6.800 €/m² nos T4 ou superiores.
Tenho um T2 na Figueirinha. Há muitos à venda?
Sim. A zona Figueirinha – Augusto Castro concentra cerca de 88% de toda a oferta de T2 da freguesia (114 imóveis). Isto significa que, para vender bem, o seu imóvel precisa de uma estratégia de apresentação (fotografia e vídeo profissional) superior à média para se destacar.
Quanto tempo demora a vender casa em Oeiras?
O tempo médio varia muito. Os T1 (por serem raros) e os imóveis no Centro tendem a ser absorvidos rapidamente se estiverem ao preço certo. Já os imóveis com preços desajustados da realidade podem ficar no mercado mais de 6 meses, o que acaba por desvalorizá-los.
Estes preços que apresentou são os valores finais de venda?
Não. Estes são os “Asking Prices” (preços pedidos) em Fevereiro de 2026. O valor de fecho (escritura) costuma ser ligeiramente inferior, dependendo da margem de negociação. A minha função como consultor é reduzir essa margem ao mínimo, defendendo o seu preço.
Como é calculado o preço por m²?
Dividimos o preço do anúncio pela área bruta privativa do imóvel. É o indicador mais fiável para comparar zonas, pois elimina a variável do tamanho da casa.
Que outras Análises de Mercado fazem?
Na zona da linha, fazemos também análise mensal de mercado Imobiliário de Paço de Arcos.
Sou o Rui Esteves, broker da Prime Imobiliária com 17 anos de experiência no mercado imobiliário de Lisboa, Oeiras e Cascais.
Ao longo deste percurso, aprendi que vender um imóvel vai muito além dos números — é um processo que exige confiança, clareza e proximidade.
O meu compromisso é partilhar informação prática e atualizada para que tome decisões seguras e informadas em cada etapa da venda.
