Sou a Patrícia Vieira, consultora imobiliária em Lisboa com quase duas décadas de experiência.
Construí o meu percurso na Sonae Sierra e na JLL e hoje dedico-me a acompanhar proprietários na venda dos seus imóveis com estratégia, transparência e total compromisso.
Acredito que cada casa tem um valor único e que o meu papel é posicioná-la junto do comprador certo.
Introdução
Quanto vale realmente o seu apartamento em Benfica?
Se está a pensar vender em Benfica, já deve ter reparado que os preços variam drasticamente de zona para zona.
Um T3 de 100 m² pode valer 481.300 € na Calçada do Tojal ou 607.800 € na Avenida do Uruguai. São 126.500 € de diferença.
Analisei os 746 apartamentos à venda em Fevereiro de 2026, zona a zona, para mostrar os valores reais de mercado.
Este artigo revela quanto vale o seu imóvel — com números concretos.
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Quantos apartamentos estão à venda em Benfica?
Em Fevereiro de 2026, Benfica tem 746 apartamentos à venda. O mercado está activo, mas é importante perceber onde está a concorrência.
| Tipologia | Nº Imóveis | Preço Médio | €/m² | Área Média |
| T0 | 2 | 305.750 € | 6.386 € | 48 m² |
| T1 | 10 | 330.000 € | 5.600 € | 60 m² |
| T2 | 214 | 430.000 € | 5.650 € | 78 m² |
| T3 | 489 | 520.000 € | 5.450 € | 98 m² |
| T4+ | 33 | 640.000 € | 4.800 € | 135 m² |
| TOTAL | 746 | 505.000 € | 5.520 € | 95 m² |
DADOS-CHAVE BENFICA 2026
- 746 apartamentos à venda
- Preço médio: 505.000 €
- €/m² médio: 5.520 €
- Diferença zona mais cara vs barata: 1.115 €/m²
- Tipologia dominante: T3 (65.5% da oferta)
Observação: 65% da oferta são T3. Se tem um T3, está no segmento com maior concorrência. O preço tem de estar correto desde o primeiro dia.
Figura 1: Oferta por Tipologia
Figura 2: Preço Médio por Tipologia
Por que é que o preço por m² varia tanto?
Antes de analisar as zonas, é fundamental perceber um conceito: apartamentos mais pequenos têm preços por m² mais elevados.
Porquê? Porque os custos fixos (cozinha, casa de banho, portas, janelas) são proporcionalmente maiores em apartamentos pequenos.
Exemplo Prático:
- T2 de 60 m²: Uma cozinha equipada custa 15.000 €. Dividido por 60 m² = 250 €/m² só em cozinha
- T3 de 100 m²: A mesma cozinha de 15.000 € dividida por 100 m² = 150 €/m²
Isto significa que: um €/m² mais alto não significa necessariamente uma zona melhor. Pode simplesmente significar apartamentos mais pequenos.
ATENÇÃO AO INTERPRETAR OS DADOS
Quando comparar zonas, olhe sempre para:
- Área média dos apartamentos
- Preço médio total
- €/m² (mas sempre contextualizado pela área)
Na análise seguinte, vou mostrar todos estes dados para cada zona.
Quanto custa o metro quadrado em cada zona de Benfica?
Agora que percebe a relação entre área e preço/m², vamos analisar as 9 zonas. Preste atenção à área média — ela explica muitas das diferenças de preço.
| Zona | Nº Imóveis | Preço Médio | €/m² | Área Média |
| Avenida do Uruguai | 127 | 629.798 € | 5.928 € | 109 m² |
| Charquinho | 134 | 446.072 € | 5.815 € | 80 m² |
| Fonte Nova – Calhariz | 127 | 530.391 € | 5.687 € | 95 m² |
| Igreja de Benfica | 43 | 503.521 € | 5.672 € | 119 m² |
| Arneiros | 98 | 447.917 € | 5.622 € | 83 m² |
| Portas de Benfica | 130 | 481.098 € | 5.361 € | 91 m² |
| Bairro de Santa Cruz | 38 | 517.589 € | 5.234 € | 102 m² |
| Pedralvas | 14 | 432.071 € | 4.887 € | 93 m² |
| Calçada do Tojal | 35 | 470.371 € | 4.813 € | 103 m² |
Análise da Tabela:
Repare que o Charquinho tem o 2º €/m² mais alto (5.815 €), mas apartamentos muito pequenos (80 m² em média). O preço médio total é apenas 446.072 € — um dos mais baixos de Benfica.
Isto acontece porque apartamentos pequenos têm €/m² mais elevados, mas valor total menor.
Figura 3: Ranking €/m² das 9 Zonas
Figura 4: Preço Médio vs €/m² por Zona
Zonas Premium (acima de 5.600 €/m²)
Estas cinco zonas representam o topo do mercado em Benfica. São áreas com melhor localização, maior procura e infraestruturas consolidadas.
NOTA IMPORTANTE: Um €/m² alto nem sempre significa zona premium. Veja sempre a área média e o preço total.
Avenida do Uruguai — 5.928 €/m² (zona mais cara)
127 imóveis à venda | Tipologia dominante: T3 (95 imóveis) | Área média: 109 m²
Zona verdadeiramente premium. Tem €/m² elevado e apartamentos com áreas maiores. Resultado: o preço médio mais alto de Benfica (629.798 €).
- Preço médio T3: 607.231 € | 6.078 €/m²
- Preço médio T2: 613.008 € | 5.473 €/m²
Por que é mais cara: Localização central junto ao Estádio da Luz, excelente rede de transportes (metro Colégio Militar/Luz), comércio consolidado e proximidade a serviços. É a zona mais procurada de Benfica.
Leia a análise completa da Avenida do Uruguai
Charquinho — 5.815 €/m²
134 imóveis à venda (zona com mais oferta em Benfica) | Área média: 80 m²
ATENÇÃO: Não se deixe enganar pelo €/m².
O Charquinho tem o 2º €/m² mais alto de Benfica (5.815 €), mas é a zona com apartamentos mais pequenos (80 m² de média). Por isso, o preço médio total é apenas 446.072 € — um dos mais baixos.
Em termos de valor de mercado real, o Charquinho NÃO é uma zona premium. É uma zona mais acessível com apartamentos pequenos.
- T3: 69 imóveis | 499.764 € | 5.160 €/m²
- T2: 62 imóveis | 388.792 € | 6.639 €/m² (pequenos, daí o €/m² alto)
Particularidade: Maior oferta de Benfica. Zona residencial com bons acessos e estacionamento, mas valores totais de venda entre os mais baixos.
Leia a análise completa do Charquinho
Fonte Nova – Calhariz — 5.687 €/m²
127 imóveis à venda | Área média: 95 m²
- T3 dominante: 108 imóveis | 537.681 € | 5.711 €/m²
- Tem oferta equilibrada de todas as tipologias
Particularidade: Zona bem servida de escolas e transportes. Mercado equilibrado com boa relação área/preço.
Leia a análise completa de Fonte Nova – Calhariz
Igreja de Benfica — 5.672 €/m²
43 imóveis à venda | Área média: 119 m²
- T3: 31 imóveis | 532.710 € | 5.546 €/m²
- T1 tem o €/m² mais alto de Benfica: 8.024 €/m² (porque são muito pequenos)
Apartamentos grandes (119 m² de média) mas €/m² moderado = boa oportunidade de espaço.
Particularidade: Centro histórico de Benfica. Zona com identidade forte e comércio tradicional.
Leia a análise completa da Igreja de Benfica
Arneiros — 5.622 €/m²
98 imóveis à venda | Área média: 83 m²
- Zona dominada por T2: 72 imóveis | 429.807 € | 5.635 €/m²
- T3: apenas 20 imóveis | 543.545 € | 5.560 €/m²
Apartamentos pequenos (83 m²), por isso €/m² elevado mas preço total acessível.
Particularidade: Única zona com maior oferta de T2 que T3. Ideal para primeiro imóvel.
Leia a análise completa dos Arneiros
Zonas Intermédias (5.200-5.600 €/m²)
Estas zonas oferecem um equilíbrio entre preço e localização. São opções sólidas com boa procura.
Portas de Benfica – Mercado de Benfica — 5.361 €/m²
130 imóveis à venda | Área média: 91 m²
- T3: 120 imóveis | 488.084 € | 5.388 €/m² (maior concentração de T3 numa só zona)
Particularidade: Junto ao Mercado de Benfica. Zona com comércio de proximidade e transportes.
Leia a análise completa de Portas de Benfica
Bairro de Santa Cruz — 5.234 €/m²
38 imóveis à venda (oferta reduzida) | Área média: 102 m²
- T3: 26 imóveis | 535.123 € | 5.495 €/m²
Apartamentos grandes (102 m²), zona tranquila com menos concorrência.
Particularidade: Zona mais tranquila, com menos concorrência. Bairro residencial tradicional.
Leia a análise completa do Bairro de Santa Cruz
Zonas Mais Acessíveis (abaixo de 5.200 €/m²)
Estas zonas têm os preços por metro quadrado mais baixos de Benfica. São opções interessantes para quem procura valor, mas têm particularidades que justificam o preço.
Pedralvas — 4.887 €/m²
14 imóveis à venda (zona com menos oferta em Benfica) | Área média: 93 m²
- T2: 6 imóveis | 309.000 € | 5.498 €/m²
- T3: 7 imóveis | 520.714 € | 4.513 €/m²
Menos oferta = menos concorrência.
Particularidade: Pouca concorrência. Zona mais periférica mas com acesso rápido ao centro por carro.
Calçada do Tojal — 4.813 €/m² (zona mais acessível)
35 imóveis à venda | Área média: 103 m²
- T3: 17 imóveis | 538.871 € | 4.806 €/m²
- T2: 13 imóveis | 397.531 € | 4.597 €/m²
€/m² mais baixo de Benfica. Mas com apartamentos de boa área (103 m²), o que mantém o preço total razoável.
Particularidade: Zona mais acessível de Benfica. Localização mais afastada do centro mas com bons acessos por carro.
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Qual é o preço por tipologia em Benfica?
A tipologia é um dos factores que mais influencia o valor de um apartamento. Vamos analisar cada segmento.
T3 — O mercado dominante
489 imóveis (65.5% da oferta total de Benfica)
- Preço médio: 520.000 €
- €/m² médio: 5.450 €
- Área média: 98 m²
- Zona mais cara para T3: Avenida Uruguai (6.078 €/m²)
- Zona mais barata para T3: Calçada do Tojal (4.806 €/m²)
💡 Com 489 T3 à venda, este é o segmento com maior concorrência. Se tem um T3 para vender, o preço correto é crítico para não ficar parado no mercado.
T2 — O segundo segmento
214 imóveis (28.7% da oferta)
- Preço médio: 430.000 €
- €/m² médio: 5.650 €
- Área média: 78 m²
- Zona com mais T2: Arneiros (72 imóveis)
Particularidade: €/m² ligeiramente superior ao T3 devido à maior procura por apartamentos mais pequenos.
T4 ou superiores
33 imóveis total (oferta limitada)
- Preço médio: 640.000 €
- €/m² médio: 4.800 € (mais baixo devido a áreas maiores)
- Área média: 135 m²
Particularidade: Escassez de oferta. Quem tem um T4 está num mercado de nicho com menos concorrência.
T1 e T0
Oferta muito reduzida (12 imóveis no total)
- T1: Preço médio 330.000 € | 5.600 €/m²
- T0: Apenas 2 unidades disponíveis
Particularidade: €/m² elevado devido a apartamentos mais pequenos terem custos fixos proporcionalmente maiores.
Figura 5: Relação entre Área Média e Preço por Zona
📊 Análise: O gráfico mostra que não há uma correlação directa entre área e preço. A zona é o factor determinante.
O que influencia o preço por m² em Benfica?
Para além da zona e da tipologia, há outros factores críticos que determinam o valor de um apartamento.
1. Proximidade ao Metro
Apartamentos a menos de 10 minutos a pé do metro (Linha Azul) valorizam em média 300-500 €/m² mais que imóveis sem acesso fácil a transportes.
- Estações-chave: Colégio Militar/Luz, Alto dos Moinhos, Laranjeiras
2. Estado de Conservação
Um apartamento renovado pode valer 20-30% mais que um apartamento para obras, mesmo na mesma zona.
- Cozinha e casas de banho modernas são os elementos que mais valorizam
- Certificação energética B ou superior aumenta o interesse dos compradores
3. Estacionamento
Um lugar de garagem pode acrescentar 15.000-25.000 € ao valor total do apartamento.
- Em zonas sem estacionamento fácil na rua, é quase obrigatório
4. Exposição Solar e Vistas
Apartamentos com boa exposição solar (nascente/sul) e vistas desafogadas podem valer 10-15% mais.
5. Comércio e Serviços
Zonas com supermercados, farmácias, escolas e serviços num raio de 500m são mais valorizadas.
Qual é a diferença entre preço de anúncio e preço de venda?
Os valores apresentados neste artigo são preços de anúncio. O valor de venda final depende sempre da negociação entre vendedor e comprador.
Segundo dados do sector, a diferença média entre preço anunciado e preço de venda em Lisboa é de 3-7%.
| Cenário | Estratégia de Preço | Resultado Esperado |
| Preço acima do mercado (+10%) | Expectativa de negociar | Poucas visitas, imóvel parado 3-6 meses |
| Preço ajustado ao mercado | Realista e competitivo | Venda em 60-90 dias com negociação normal |
| Preço ligeiramente abaixo (-5%) | Gerar interesse imediato | Múltiplas propostas em 30 dias |
⚠️ Importante: Com 746 imóveis à venda em Benfica e 489 sendo T3, o mercado está competitivo. Quem sobreavaliar fica parado. Quem subavaliar perde dinheiro.
Vale a pena vender em Benfica em 2026?
O mercado imobiliário em Benfica está activo em Fevereiro de 2026. Com 746 apartamentos à venda, há procura e oferta equilibradas.
Três conclusões principais:
- A zona determina o valor por m²: A diferença entre Avenida do Uruguai (5.928 €/m²) e Calçada do Tojal (4.813 €/m²) é de 1.115 €/m². Num T3 de 100 m², isto representa 111.500 € de diferença no valor total.
- O T3 é o segmento com maior concorrência: Com 489 T3 à venda (65.5% da oferta), quem tem esta tipologia precisa de se destacar com preço correto e boa apresentação.
- O preço correto vende rápido: Num mercado competitivo, apartamentos bem avaliados vendem em cerca de 60 dias. Sobreavaliar pode significar 6 meses parado.
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Perguntas Frequentes sobre Preços em Benfica
Qual é o preço médio por m² em Benfica?
O preço médio é 5.520 €/m², mas varia significativamente entre zonas. A Calçada do Tojal tem o preço mais acessível (4.813 €/m²) e a Avenida do Uruguai o mais elevado (5.928 €/m²).
Qual é a zona mais cara de Benfica?
Avenida do Uruguai com 5.928 €/m². A zona beneficia de localização central, proximidade ao metro (Colégio Militar/Luz) e comércio consolidado.
Quantos apartamentos estão à venda em Benfica?
746 apartamentos em Fevereiro de 2026, dos quais 489 são T3 (65.5% da oferta total). O mercado está activo mas competitivo, especialmente no segmento T3.
Quanto vale um T3 em Benfica?
O preço médio de um T3 é 520.000 €, mas varia conforme a zona:
- Portas de Benfica: 488.000 € (zona mais acessível)
- Avenida do Uruguai: 607.000 € (zona premium)
A diferença pode chegar a 119.000 € entre zonas.
Quanto tempo demora a vender em Benfica?
Depende do preço e da zona. Apartamentos bem avaliados e em boas zonas vendem em 60-90 dias. Imóveis sobreavalíados podem ficar no mercado 6 meses ou mais. Com estratégia correcta e preço ajustado, a maioria vende em menos de 90 dias.
Vale a pena vender agora ou esperar?
Com 746 imóveis à venda, o mercado está ativo e equilibrado. Não há sinais de bolha ou sobreaquecimento. O timing correto depende da sua situação pessoal (necessidade de mudança, questões financeiras) e do preço correto. Um apartamento bem avaliado vende em qualquer altura.
Como sei se o preço do meu apartamento está correto?
Compare com apartamentos vendidos (não apenas anunciados) na sua zona, com características similares (área, estado, andar, estacionamento). Uma avaliação profissional evita erros de 50.000-100.000 €.
Sou a Patrícia Vieira, consultora imobiliária em Lisboa com quase duas décadas de experiência.
Construí o meu percurso na Sonae Sierra e na JLL e hoje dedico-me a acompanhar proprietários na venda dos seus imóveis com estratégia, transparência e total compromisso.
Acredito que cada casa tem um valor único e que o meu papel é posicioná-la junto do comprador certo.
