Viver na Estrada de Benfica, especificamente na zona que pertence à freguesia de São Domingos de Benfica, é viver com o pulso da cidade a bater à porta.
É ter o comércio tradicional à saída de casa, o cheiro a café da pastelaria Califa, a conveniência do Centro Comercial Fonte Nova e uma rede de transportes que nos leva a qualquer lado.
Existe uma “vida de bairro” aqui que é difícil de replicar em zonas mais novas e asséticas da cidade.
No entanto, há uma realidade que, como consultora imobiliária com quase duas décadas de experiência, tenho a obrigação de lhe transmitir: para quem vive, esta zona é vibrante, mas para quem quer vender em 2026, esta zona é um campo de batalha.
Porquê? Porque não está sozinho.
A minha análise mais recente aos dados do mercado de usados, extraídos diretamente do portal Idealista, revela um número que não pode ignorar: neste preciso momento, existem 84 apartamentos usados à venda na nossa zona da Estrada de Benfica.
Este é, de longe, o maior stock de oferta em toda a freguesia. Enquanto em Sete Rios a escassez dita as regras, aqui a abundância de oferta dá aos compradores o poder de escolha.
Quem procura casa aqui visita cinco, seis, talvez dez apartamentos antes de fazer uma proposta. E é aqui que reside o perigo para o proprietário desprevenido: com tantas opções, os compradores são impiedosos na comparação. Se o preço estiver desajustado ou a apresentação não for cuidada, o seu imóvel torna-se invisível.
Se comprou a sua casa antes de 2022, tem motivos para sorrir. Assistiu a uma valorização histórica, onde o preço por metro quadrado na freguesia saltou de 4.040€ para patamares superiores a 5.100€ em 2025. Mas saber que valorizou não chega. É preciso saber como realizar essa mais-valia num mercado onde a concorrência é feroz.
Neste artigo, retiro o “ruído” das médias nacionais e entrego-lhe os dados cirúrgicos da Estrada de Benfica, para que a sua casa não seja apenas “mais uma” na lista, mas sim a “escolhida”.
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Quanto vale realmente o m² na Estrada de Benfica? Vamos diretos aos números. Segundo a análise que efetuei aos imóveis residenciais usados atualmente em oferta nesta zona específica, o preço médio do metro quadrado situa-se nos ~5.300 €/m².
Preço de Apartamento na Estrada de Benfica – Preço Médio (€/m²) por Tipologia
A tabela seguinte mostra uma realidade interessante sobre como o mercado valoriza diferentemente cada tipologia de imóvel:
| Tipologia | Nº Imóveis Analisados | Preço Médio (€/m²) |
| T0 / T1 | 9 | 5.920 €/m² |
| T2 | 29 | 5.305 €/m² |
| T3 | 34 | 5.250 €/m² |
| T4+ | 12 | 4.320 €/m² |
O Que Nos Dizem Estes Números?
A tipologia importa, e muito. Existe uma clara inversão entre dimensão e valor unitário. Os apartamentos mais pequenos (T0/T1) atingem os valores mais elevados por metro quadrado (5.920 €/m²), enquanto as tipologias maiores (T4+) apresentam os valores mais baixos (4.320 €/m²).
Esta diferença de 1.600 €/m² entre um T1 e um T4+ não é coincidência. É uma regra fundamental do mercado imobiliário: quanto maior é a área do apartamento, mais baixo é o valor por metro quadrado.
Esta relação inversa é consistente e previsível. À medida que a tipologia aumenta, o preço unitário diminui progressivamente: de 5.920 €/m² nos T0/T1, para 5.305 €/m² nos T2, depois 5.250 €/m² nos T3, até aos 4.320 €/m² nos T4+.
Mas atenção: isto não significa que os apartamentos maiores sejam mais baratos. Pelo contrário, os T4+ continuam a ser os imóveis mais caros em valor absoluto. Um T4 de 120m² a 4.320 €/m² custa cerca de 518.000€, enquanto um T1 de 50m² a 5.920 €/m² fica pelos 296.000€. A diferença está na forma como o mercado valoriza o espaço adicional à medida que a área cresce.
A tabela seguinte mostra claramente esta realidade:
| Tipologia | Nº Imóveis Analisados | Preço Médio de Venda |
| T0 / T1 | 9 | 315.400 € |
| T2 | 29 | 406.600 € |
| T3 | 34 | 506.800 € |
| T4+ | 12 | 682.000 € |
Um T4+ custa, em média, mais do dobro de um T1 (682.000€ vs 315.400€), apesar de ter um preço por metro quadrado 27% inferior. O investimento necessário escala proporcionalmente com a tipologia, tornando os apartamentos maiores acessíveis apenas a um segmento mais restrito do mercado.
A Resiliência da Localização
Temos de ter em conta que estes são os preços pedidos pelos vendedores e que ainda irão baixar consoante os apartamentos se mantiverem no mercado e na negociação final com o comprador. Historicamente, o desconto médio entre preço inicial e preço de transação situa-se entre 5% a 8% em Lisboa.
Este valor médio de 5.300 €/m² é extremamente interessante porque nos diz duas coisas fundamentais.
Primeiro, que a Estrada de Benfica (São Domingos de Benfica), apesar de ter um parque habitacional mais antigo (muitos prédios dos anos 70 e 80, alguns até dos anos 60), consegue manter um valor por metro quadrado alinhado com a média geral da freguesia (5.283 €/m²). Estamos a falar de uma diferença residual de apenas 17 €/m².
Isto prova a resiliência e a procura constante por esta localização. A centralidade paga-se, e bem. Estar a 10 minutos do Marquês de Pombal, ter metro à porta, autocarros em todas as direções e acesso rápido às principais vias de saída de Lisboa vale tanto ou mais do que ter um prédio recente com piscina no telhado.
Segundo, diz-nos que o mercado estabilizou. Depois da vertigem de subidas que vimos até 2024, o ano de 2025 trouxe a consolidação. Não estamos a ver quebras de preço significativas, mas também já não vemos aquelas atualizações de valor semanais que caracterizaram o período pós-pandemia. O mercado está maduro, informado e mais racional.
A amostra de 84 imóveis analisados (com especial concentração nos T2 e T3, que representam 75% da oferta) dá-nos confiança estatística nestes valores. Este é o mercado real da Estrada de Benfica em janeiro de 2025.
Preço de Apartamento na Estrada de Benfica – Preço por Tipologia
Dizer que a média é 5.300 €/m² é útil, mas vago. O mercado comporta-se de forma muito diferente dependendo se está a vender um T1 para investimento ou um T4 familiar.
A minha análise ao stock de 84 imóveis revela exatamente onde está a saturação e onde está a oportunidade.
1. T3: O Campo de Batalha Principal (34 Imóveis)
Esta é a tipologia dominante na zona. Existem 34 apartamentos T3 usados à venda.
- O Cenário: O preço médio pedido ronda os 506.800 €.
- A Análise: Se tem um T3, saiba que tem 33 concorrentes diretos. O comprador de T3 é, tipicamente, uma família que precisa de espaço, mas que tem um orçamento controlado (ao contrário do comprador das Laranjeiras). Eles vão comparar o seu imóvel ao detalhe: o estado da cozinha, a existência de despensa, a orientação solar. Para vender aqui pelo valor máximo, a sua casa tem de brilhar mais do que as outras.
2. T2: O Segmento Médio (29 Imóveis)
Com 29 opções disponíveis, o T2 é a segunda tipologia mais frequente.
- O Cenário: O preço médio situa-se nos 406.600 €.
- A Análise: É a porta de entrada para muitas famílias jovens ou casais que valorizam a localização mas não chegam aos valores do T3. Aqui, a rapidez de venda depende muito do estado de conservação. Um T2 “pronto a habitar” por 410.000 € vende-se muito mais depressa do que um T2 “de origem” por 380.000 € que exige obras e gestão de empreiteiros.
3. T4 e Superiores: Os Gigantes Antigos (12 Imóveis)
Temos 14 apartamentos de grandes dimensões em oferta.
- O Cenário: O preço médio de venda é alto, rondando os 785.000 €.
- A Análise: Repare num detalhe importante: embora o preço final seja alto, o valor por m² nestas tipologias tende a ser mais baixo (perto dos 4.300 €/m²). Porquê? Porque muitas destas casas são enormes, mas antigas. Quem compra um T4 ou T5 na Estrada de Benfica geralmente fá-lo com a intenção de remodelar totalmente. Eles descontam o custo da obra no valor que oferecem pela casa.
4. T0 e T1: A Escassez (9 Imóveis)
São os “unicórnios” da zona. Apenas 9 imóveis destas tipologias estão à venda.
- A Oportunidade: Quem tem um T1 na Estrada de Benfica tem um ativo de elevada liquidez. A escassez de produto faz com que o preço por m² dispare para valores próximos dos 5.900 €/m². Há muita procura de investidores e jovens profissionais que querem viver aqui, mas não encontram produto.
Os 3 Fatores que definem o preço na Estrada de Benfica
Muitas vezes perguntam-me: “Patrícia, o meu vizinho do 3º andar vendeu por X, porque é que a minha avaliação é Y?”. Na Estrada de Benfica, a homogeneidade é uma ilusão. Existem três fatores críticos que podem fazer o preço oscilar 15% ou 20% dentro do mesmo quarteirão.
1. O “Ouro” do Estacionamento
Vamos ser francos: estacionar na Estrada de Benfica é um desafio diário. Os prédios mais antigos, construídos antes da obrigatoriedade de garagem, sofrem com isto.
Por isso, ter um lugar de garagem ou uma box nesta zona não é apenas uma comodidade; é um ativo financeiro valioso.
Um apartamento com lugar de garagem vale desproporcionalmente mais do que um sem, e vende-se em metade do tempo. Se o seu imóvel tem garagem, esse é o seu trunfo número um.
2. Frente vs. Traseiras (O Fator Ruído)
A Estrada de Benfica é um eixo viário movimentado. A exposição ao ruído influencia diretamente o valor de mercado.
- Um apartamento virado para a frente (estrada), se não tiver caixilharia de vidro duplo com corte térmico e acústico de alta qualidade, sofre uma penalização na avaliação.
- Um apartamento virado para as traseiras, com vista desafogada e sossego, é um prémio no preço. O silêncio vende.
3. Estado de Conservação: A Idade Pesa
Estamos a falar de um parque habitacional maioritariamente dos anos 70 e 80. A qualidade de construção é geralmente boa (prédios robustos), mas os acabamentos e as infraestruturas (canalização, eletricidade) pesam.
A diferença de preço entre um imóvel “remodelado a estrear” e um “de origem” na Estrada de Benfica é enorme. Os compradores de hoje, com vidas agitadas, têm pavor de obras. Preferem pagar mais 50.000€ ou 60.000€ e entrar com as malas, do que comprar barato e enfrentar 6 meses de pó.
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Como vender em 2026 sem “queimar” o imóvel?
Com 84 concorrentes no mercado, a margem para erro é zero. A estratégia de “vamos pôr um preço mais alto para ver se pega” é a receita para o desastre na Estrada de Benfica.
Quando um imóvel entra no Idealista com um preço fora de mercado, acontece o seguinte:
- Recebe poucas visitas nas primeiras duas semanas (o período de “novidade”, que é o mais importante).
- O algoritmo dos portais começa a empurrá-lo para a página 3, 4 ou 5.
- O imóvel estagna.
- Passados 4 meses, o proprietário baixa o preço, mas o mercado já “marcou” aquele imóvel como problemático (“há tanto tempo à venda, deve ter algum defeito”).
A Solução: Promoção Profissional e Gestão de Compradores
Para vender em 2026 e superar os outros apartamentos concorrentes, a nossa estratégia tem de assentar em três pilares fundamentais:
Promoção de Excelência e Preparação para Visitas: O seu imóvel tem de se destacar imediatamente na lista de pesquisa. Isso consegue-se com uma reportagem fotográfica profissional que valorize a luz e as áreas, mas não acaba aí. É fundamental a preparação cuidada do apartamento para cada visita — o ambiente tem de estar organizado e acolhedor para que o comprador se consiga imaginar a viver ali, sem distrações visuais. A primeira impressão é a que vende.
Preço Cirúrgico: Com base nestes dados concretos de 2026, definimos um valor que seja competitivo o suficiente para atrair um grande volume de visitas na primeira semana (o período de “novidade”), mas que defenda o valor do seu património e evite negociações descendentes.
Acompanhamento Rigoroso dos Interessados: Não basta abrir a porta. O verdadeiro segredo do fecho está no acompanhamento posterior a cada visita (follow-up). É crucial saber filtrar curiosos de compradores reais, esclarecer dúvidas financeiras de imediato e manter uma comunicação proativa com quem demonstrou interesse. É neste trabalho de bastidores que muitas vezes se consegue a proposta final.
O mercado está estável e seguro. Há compradores ativos e crédito disponível. Mas num “mercado de combate” como este, vence quem for mais profissional.
Conclusão
A Estrada de Benfica continua a ser uma das zonas com maior volume de transações em Lisboa. Há liquidez e há vida. Mas não se iluda com a facilidade: vender bem aqui exige estratégia.
Se procura mais informação, leia a minha análise do preço praticado na freguesia de São Domingos de Benfica, ou às zonas vizinhas das Laranjeiras e Alto dos Moinhos.
Como consultora especialista na zona, conheço a concorrência. Sei quem está a vender o quê, há quanto tempo e a que preço. Sei distinguir um T3 que vai vender numa semana de um que vai ficar um ano no mercado.
O meu objetivo é garantir que o seu imóvel faz parte do primeiro grupo. Não seja apenas o número 85 na lista de um portal. Vamos criar uma estratégia de destaque para a sua casa.
Não arrisque colocar o seu imóvel no mercado com o preço errado. Uma avaliação profissional faz toda a diferença.
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Fale comigo para uma análise séria, baseada em dados reais e na experiência de quem conhece a Estrada de Benfica como a palma da mão.
Sou a Patrícia Vieira, consultora imobiliária em Lisboa com quase duas décadas de experiência.
Construí o meu percurso na Sonae Sierra e na JLL e hoje dedico-me a acompanhar proprietários na venda dos seus imóveis com estratégia, transparência e total compromisso.
Acredito que cada casa tem um valor único e que o meu papel é posicioná-la junto do comprador certo.
