Vai vender casa e a escritura está marcada. Sabe exactamente o que tem de preparar do seu lado?
A escritura de compra e venda é o acto que transfere oficialmente a propriedade do imóvel para o comprador. É também o momento em que o vendedor recebe o pagamento. Sem escritura (ou documento particular autenticado), a venda não é legalmente reconhecida.
Para o vendedor, o dia da escritura deve correr sem surpresas. E para isso, há documentos a reunir, custos a prever e decisões a tomar com antecedência.
Neste guia, explico tudo do ponto de vista de quem vende: o que preparar, quanto vai pagar, onde fazer a Escritura de Compra e Venda de Imóvel e que erros evitar. Informação prática e directa.
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O que é a escritura de compra e venda e porque é obrigatória
Definição e base legal
A escritura de compra e venda é o contrato definitivo que formaliza a transferência de propriedade de um imóvel. Está prevista no artigo 875.º do Código Civil, que exige que a compra e venda de bens imóveis seja feita por escritura pública ou por documento particular autenticado (DPA).
Na prática, isto significa que sem este acto formal, o imóvel não passa legalmente para o nome do comprador, mesmo que o dinheiro já tenha sido pago.
A escritura pode ser celebrada num cartório notarial, numa Conservatória do Registo Predial (através do serviço Casa Pronta), ou por DPA – Documento Particular Autenticado junto de um advogado ou solicitador. Mais à frente neste guia, explico as diferenças entre cada opção.
O que acontece no dia da escritura — a perspectiva do vendedor
No dia marcado, vendedor e comprador (ou os seus representantes com procuração) reúnem-se no local escolhido. O notário ou conservador lê o contrato em voz alta, verifica os documentos e ambas as partes assinam.
Para o vendedor, este é o momento em que recebe o pagamento — tipicamente por cheque bancário ou transferência. Se o comprador recorreu a crédito à habitação, o cheque vem do banco do comprador.
Se o vendedor ainda tem hipoteca sobre o imóvel, o banco do vendedor também está presente para receber a liquidação da dívida e emitir o distrate. O vendedor recebe a diferença entre o valor da venda e o saldo em dívida.
A propriedade transfere-se nesse momento. A partir daí, o imóvel já não é seu.
Se ainda não assinou o CPCV ou quer perceber a diferença entre promessa e escritura, consulte o nosso guia sobre o Contrato de Promessa de Compra e Venda.
Documentos que o vendedor tem de preparar para a escritura de Compra e Venda
Documentos do imóvel
Certidão predial permanente — emitida pela Conservatória do Registo Predial. Comprova quem é o proprietário e se existem ónus (hipotecas, penhoras) sobre o imóvel. Pode ser obtida online em predialonline.pt.
Caderneta predial actualizada — emitida pela Autoridade Tributária, disponível no Portal das Finanças. Descreve o imóvel para efeitos fiscais e inclui o valor patrimonial tributário (VPT), essencial para o cálculo de impostos.
Licença de utilização — emitida pela Câmara Municipal. Atesta que o imóvel pode ser usado para o fim a que se destina (habitação, comércio). Obrigatória para imóveis construídos após 1951.
Ficha técnica da habitação — obrigatória para imóveis construídos a partir de 2004. Descreve as características técnicas do imóvel, materiais de construção e sistemas instalados.
Certificado energético — avalia a eficiência energética do imóvel. Emitido por peritos credenciados pela ADENE, é obrigatório em todas as transações imobiliárias.
Declaração de não dívida ao condomínio — necessária se o imóvel estiver em propriedade horizontal (apartamento). Comprova que não existem dívidas de quotas ao condomínio.
Documentos pessoais do vendedor
Cartão de cidadão ou passaporte válido, número de identificação fiscal (NIF) e comprovativo de estado civil. Se o vendedor for casado, o regime de bens pode influenciar a necessidade de consentimento do cônjuge.
Se o imóvel tem crédito associado, o banco do vendedor prepara o distrate da hipoteca — o documento que confirma a liquidação da dívida e permite o cancelamento da hipoteca na Conservatória.
Direito de preferência — quando é necessário
Antes da escritura de Compra e Venda de Imóveis, o proprietário é obrigado a dar a conhecer a intenção de venda a entidades públicas que podem ter direito de preferência na aquisição.
Os municípios e outras entidades públicas têm preferência na aquisição de imóveis que se encontrem em áreas de reabilitação urbana, que tenham regime de proteção de património cultural, que tenham algum ónus de uma fase anterior de aquisição, ou que estejam no âmbito de execução de planos de pormenor ou unidades de execução para reabilitação, regeneração ou reestruturação da propriedade.
Para cumprir esta obrigação, o proprietário deve publicar um anúncio no portal Casa Pronta, para que as entidades se pronunciem sobre o eventual interesse em exercer o direito de preferência.
Sempre que existe crédito bancário, os bancos exigem que se publique o anúncio dos direitos de preferência.
Se o imóvel estiver arrendado, o inquilino também tem direito de preferência e deve ser notificado.
Para uma lista mais detalhada de toda a documentação, consulte o nosso guia sobre os documentos necessários para vender o seu imóvel.
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Quanto custa a escritura ao vendedor
Custos diretos do vendedor
Os custos do vendedor na escritura de Compra e Venda de Imóveis são relativamente limitados. A certidão predial custa cerca de €20 (online). A caderneta predial é gratuita se obtida no Portal das Finanças. O certificado energético varia entre €150 e €300, dependendo da área do imóvel.
Se o imóvel está num prédio, a declaração de não dívida ao condomínio é obtida junto da administração do condomínio — o custo varia.
Quanto ao distrate da hipoteca (se aplicável), o banco cobra uma comissão que varia consoante a instituição. É um custo a confirmar directamente com o banco.
A escritura em si é tipicamente paga pelo comprador, mas este ponto é negociável entre as partes.
Mais-valias — o imposto que o vendedor deve conhecer
Se vender o imóvel por mais do que o valor pelo qual o adquiriu, pode estar sujeito ao pagamento de imposto sobre mais-valias. O cálculo é feito sobre a diferença entre o valor de aquisição (corrigido pelo coeficiente de desvalorização da moeda) e o valor de venda, deduzindo despesas comprovadas com obras e encargos da transação.
Se o imóvel for a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor da venda na aquisição de outra HPP dentro de 36 meses, pode beneficiar de isenção total ou parcial.
As mais-valias são declaradas no IRS do ano a seguir à venda (Anexo G). Este é um ponto que muitos vendedores só descobrem depois — vale a pena planear com antecedência.
Resumo de custos: vendedor vs comprador
| Custo | Quem paga | Valor indicativo |
| Certidão predial | Vendedor | ~€20 |
| Certificado energético | Vendedor | €150-€300 |
| Distrate hipoteca | Vendedor | Comissão bancária |
| Mais-valias (IRS) | Vendedor | Variável (pode haver isenção) |
| IMT | Comprador | Tabela AT (variável) |
| Imposto de selo (0,8%) | Comprador | 0,8% do valor da transação |
| Escritura / Casa Pronta | Comprador* | €375-€700+ |
| Registo na Conservatória | Comprador | ~€250 |
*Negociável entre as partes
Para perceber em detalhe como funcionam as mais-valias e o IRS na venda de imóveis, consulte o nosso Guia Fiscal para Vendedores de Imóveis em Portugal.
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Onde fazer a escritura — Notário, Casa Pronta ou DPA
Cartório notarial (escritura pública tradicional)
A escritura pública celebrada num cartório notarial é o método tradicional e o mais utilizado em Portugal. O notário verifica toda a documentação, lê o contrato e garante que ambas as partes compreendem os termos.
Os custos variam consoante o notário e a complexidade da transação, sendo geralmente superiores aos do Casa Pronta. A principal vantagem é a flexibilidade de agendamento e a atenção personalizada em transações mais complexas.
Casa Pronta (Conservatória do Registo Predial)
O Casa Pronta é um balcão único disponível nas Conservatórias do Registo Predial. A grande vantagem é que a escritura e o registo do imóvel são feitos no mesmo acto e local, o que poupa tempo e deslocações.
O custo é fixo e previsível: cerca de €375 para uma escritura sem hipoteca e até €700 com hipoteca. Para quem valoriza simplicidade e preço, é a opção mais prática.
DPA (Documento Particular Autenticado)
Desde 2008, a lei permite que a compra e venda de imóveis seja celebrada por documento particular autenticado. O DPA pode ser feito junto de um advogado, solicitador ou em cartórios notariais.
Tem a mesma validade legal que a escritura pública e é geralmente mais rápido. O registo na Conservatória tem de ser feito separadamente.
Vamos publicar em breve um artigo dedicado ao DPA com todas as diferenças e vantagens. Fique atento ao nosso blog.
Comparação: Notário vs Casa Pronta vs DPA
| Notário | Casa Pronta | DPA | |
| Local | Cartório notarial | Conservatória | Cartório / Advogado |
| Registo incluído | Não (separado) | Sim | Não (separado) |
| Custo típico | Variável | Fixo (~€375-€700) | Depende do local |
| Indicado para | Transações complexas | Simplicidade e rapidez | Rapidez e economia |
Escritura com hipoteca — o que muda para o vendedor
Se o vendedor tem hipoteca sobre o imóvel
Se ainda está a pagar o crédito à habitação, o seu banco intervém na escritura de compra e venda de imóveis. O processo é o seguinte: o valor da venda é utilizado primeiro para liquidar o saldo em dívida ao banco. O banco emite o distrate da hipoteca e procede ao cancelamento na Conservatória. O vendedor recebe a diferença.
Para que isto funcione sem atrasos, o vendedor deve contactar o banco com antecedência para pedir o valor exacto de liquidação antecipada e confirmar que o distrate estará pronto no dia da escritura.
Se o comprador compra com crédito à habitação
Quando o comprador recorre a financiamento bancário, o banco do comprador também está presente na escritura. Formaliza o novo crédito e regista uma hipoteca a seu favor sobre o imóvel.
Para o vendedor, a diferença prática é que o cheque vem do banco do comprador (não do comprador directamente). O processo é mais demorado por envolver mais intervenientes, mas é a situação mais comum no mercado.
Erros que os vendedores cometem na escritura e como evitá-los
Não reunir os documentos a tempo
O certificado energético pode demorar vários dias a obter. A certidão predial deve ser recente. A licença de utilização pode exigir deslocação à Câmara Municipal. Comece a preparar a documentação com pelo menos duas a três semanas de antecedência.
Ignorar ónus sobre o imóvel
Hipotecas antigas que não foram canceladas, penhoras ou erros na descrição predial podem bloquear a escritura. Peça uma certidão predial assim que decidir vender para detectar e resolver qualquer problema a tempo.
Não confirmar a forma de pagamento
Confirme com antecedência como vai receber o valor da venda — cheque bancário ou transferência. Em transferências de valores elevados, podem existir retenções temporárias. Se há hipoteca a liquidar, confirme que os valores batem certo com o saldo em dívida.
Esquecer o direito de preferência
Se o imóvel está numa área de reabilitação urbana, tem protecção de património cultural, ou está arrendado, é obrigatório dar oportunidade às entidades ou inquilinos de exercerem o direito de preferência. Não cumprir esta obrigação pode anular a venda.
Não planear os passos pós-escritura
Depois de assinar, há tarefas que ficam do lado do vendedor: transferir ou cancelar contratos de água, electricidade e gás, e declarar as mais-valias no IRS do ano seguinte. Muitos vendedores esquecem este último ponto e são surpreendidos pelo Fisco.
A escritura de compra e venda como momento decisivo da venda
A escritura é o acto que conclui a venda — é quando a propriedade muda de mãos e o vendedor recebe o dinheiro. Chegar a este momento bem preparado faz toda a diferença.
Os três pontos essenciais para o vendedor: ter a documentação completa e actualizada, resolver qualquer ónus ou preferência antes da data marcada, e conhecer os custos que lhe cabem (certidões, certificado energético, eventuais mais-valias).
A escolha entre notário, Casa Pronta ou DPA depende da complexidade da transação e da preferência das partes. O acompanhamento de um mediador imobiliário experiente garante que nenhum detalhe é esquecido.
Para uma visão completa de todo o processo de venda, desde a preparação até à escritura, consulte o nosso Guia Completo para Vender Apartamento em Portugal.
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Perguntas frequentes sobre a escritura de compra e venda
Quanto custa fazer uma escritura de compra e venda?
Depende do local escolhido. Através do Casa Pronta, o custo é fixo: cerca de €375 sem hipoteca e até €700 com hipoteca. Num cartório notarial, os valores variam conforme a complexidade. Tipicamente é o comprador quem paga a escritura, mas este ponto é negociável.
Que documentos preciso como vendedor para a escritura de Compra e Venda de Imóveis?
Os principais documentos necessários para a escritura são: certidão predial permanente, caderneta predial atualizada, licença de utilização, certificado energético, declaração de não dívida ao condomínio (se aplicável), cartão de cidadão e NIF. Se há hipoteca sobre o imóvel, o banco prepara o distrate.
Qual a diferença entre escritura pública, Casa Pronta e DPA?
A escritura pública é feita num cartório notarial. O Casa Pronta é um balcão único na Conservatória que junta escritura e registo num só acto. O DPA é um documento particular autenticado por advogado ou solicitador, com a mesma validade legal. Todos permitem concretizar a venda.
O que acontece à hipoteca do vendedor na escritura de Compra e Venda de Imóveis?
O banco do vendedor intervém na escritura de Compra e Venda de Imóveis. O valor da venda liquida a dívida, o banco emite o distrate e cancela a hipoteca na Conservatória. O vendedor recebe a diferença entre o valor da venda e o saldo em dívida.
Quem paga os custos da escritura de Compra e Venda de Imóveis — o comprador ou o vendedor?
Por norma, o comprador paga a escritura de compra e venda de imóveis, o IMT, o imposto de selo e o registo. O vendedor paga as certidões, o certificado energético e, se aplicável, o imposto sobre mais-valias no IRS. A divisão de custos pode ser negociada entre as parte
Sou o Rui Esteves, broker da Prime Imobiliária com 17 anos de experiência no mercado imobiliário de Lisboa, Oeiras e Cascais.
Ao longo deste percurso, aprendi que vender um imóvel vai muito além dos números — é um processo que exige confiança, clareza e proximidade.
O meu compromisso é partilhar informação prática e atualizada para que tome decisões seguras e informadas em cada etapa da venda.
