Muitos vendedores só se lembram do certificado energético quando o mediador ou o solicitador pergunta por ele. E aí percebem que sem este documento, o imóvel não pode sequer ser anunciado.
O certificado energético é obrigatório em Portugal desde 2013 para qualquer imóvel colocado à venda ou para arrendamento. Não é apenas uma formalidade para a escritura — tem de estar tratado antes de publicar o primeiro anúncio, sob pena de multa.
Neste guia, explicamos o que é, quanto custa em 2026, como o obter em poucos dias, e de que forma a classe energética pode influenciar o valor e a rapidez da venda do seu imóvel.
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O que é o certificado energético e porque é obrigatório para vender?
O que avalia e como funciona a escala A+ a F
O certificado energético é um documento oficial que classifica a eficiência energética de um imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). É emitido por peritos qualificados reconhecidos pela ADENE — a Agência para a Energia, entidade que gere o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE).
Durante a avaliação, o perito analisa vários elementos do imóvel: o isolamento térmico das paredes e coberturas, a qualidade das janelas (se têm vidros duplos e caixilharia eficiente), os sistemas de aquecimento e arrefecimento, o tipo de equipamento para aquecimento de águas sanitárias, e a exposição solar do edifício.
O resultado é uma classificação que permite ao comprador estimar os custos de energia da casa antes de a comprar. Imóveis com classe A ou B atraem mais interesse porque significam contas de energia mais baixas e maior conforto térmico.
Quando é obrigatório — e desde quando
Desde 2013 (Decreto-Lei n.º 118/2013, entretanto revogado e substituído pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020, actualizado pelo DL 11/2025), o certificado energético é obrigatório nas seguintes situações:
- Venda de imóvel — a classe energética tem de constar no anúncio desde o primeiro dia de publicação
- Arrendamento — o certificado deve ser apresentado ao arrendatário
- CPCV (Contrato-Promessa) — o certificado deve ser apresentado na assinatura do contrato-promessa
- Escritura ou DPA — o certificado é entregue ao novo proprietário no acto definitivo
- Grandes renovações — obras cujo custo ultrapasse 25% do valor do imóvel
Atenção: a obrigatoriedade começa no anúncio, não apenas na escritura. Publicar um anúncio de venda sem indicar a classe energética é, por si só, motivo de coima.
Se está a reunir documentação, consulte o nosso guia sobre os documentos necessários para vender apartamento.
Quanto custa o certificado energético em 2026?
Taxas ADENE por tipologia
O custo do certificado energético tem duas componentes: a taxa de registo ADENE (definida por portaria governamental) e os honorários do perito qualificado (preço de mercado livre).
As taxas ADENE para edifícios de habitação em 2026 mantêm os valores da Portaria n.º 39/2016:
| Tipologia | Taxa ADENE (+ IVA) |
| T0 e T1 | €28,00 |
| T2 e T3 | €40,05 |
| T4 e T5 | €55,00 |
| T6 ou superior | €65,00 |
A estes valores acresce IVA à taxa em vigor. Os honorários do perito não são tabelados e variam consoante a zona, a complexidade do imóvel e a urgência do pedido. Em média, o custo total para uma habitação situa-se entre €150 e €300.
Quem paga — vendedor ou comprador?
O vendedor. É o proprietário que anuncia a venda e, por isso, é responsável por garantir que o certificado existe e está válido. Este é um custo que deve considerar na preparação da venda, a par das certidões, caderneta predial e restante documentação.
Como obter o certificado energético — passo a passo
Os 4 passos do processo
1. Escolher um perito qualificado
Consulte a lista de peritos no portal do SCE (sce.pt). Pode filtrar por zona e comparar disponibilidade. Existem também plataformas que agregam vários peritos e permitem comparar preços.
2. Reunir a documentação
Antes da visita, prepare os seguintes documentos:
- Caderneta predial urbana
- Planta do imóvel (ou cópia)
- Ficha técnica da habitação (quando disponível)
- Certidão de registo na conservatória
- Dados do proprietário e NIF
- Documentação de sistemas de climatização e painéis solares, se existirem
3. Visita do perito ao imóvel
O perito faz uma inspecção presencial onde avalia o isolamento térmico, a qualidade das janelas, os sistemas de climatização e ventilação, o equipamento de aquecimento de águas e a exposição solar. Esta visita demora tipicamente entre 30 minutos a 1 hora, dependendo da dimensão do imóvel.
4. Emissão do certificado
Com base na avaliação, o perito submete os dados ao portal SCE e o certificado é emitido e registado electronicamente. O prazo normal é de 2 a 3 dias após a visita. Alguns peritos oferecem serviço urgente (24 horas) com custo adicional.
O certificado fica disponível no portal SCE e pode ser consultado online por qualquer interessado, desde que tenha o número do certificado.
Saiba mais sobre o processo completo de venda no nosso guia completo para vender apartamento.
O que acontece se não tiver certificado energético?
Multas para particulares e empresas
A falta de certificado energético pode resultar em coimas significativas. Os valores actuais, definidos no Decreto-Lei n.º 101-D/2020, são:
| Infractor | Coima mínima | Coima máxima |
| Particulares (pessoa singular) | €250 | €3.740 |
| Empresas (pessoa colectiva) | €2.500 | €44.890 |
Estas coimas aplicam-se a várias situações: publicar anúncio sem indicar a classe energética, celebrar CPCV ou escritura sem certificado válido, ou não apresentar o certificado quando exigido numa fiscalização.
A fiscalização é exercida pela ADENE e pela ASAE, e as queixas podem ser apresentadas por qualquer pessoa.
O certificado atrasa a venda se não o tiver a tempo
Sem certificado válido, o CPCV não pode ser celebrado. E sem classe energética no anúncio, arrisca uma coima antes sequer de ter comprador.
O conselho é claro: trate do certificado antes de colocar o imóvel no mercado. São 2 a 3 dias de espera e um investimento de €150 a €300 que evita atrasos, multas e complicações legais.
Saiba o que é o CPCV e porque é importante, no nosso artigo sobre o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV).
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Como a classe energética influencia o valor do seu imóvel
Imóveis com melhor classe vendem mais rápido
Os compradores estão cada vez mais atentos à eficiência energética. Com o aumento dos custos de electricidade e gás nos últimos anos, a classe energética deixou de ser um detalhe técnico e passou a ser um factor de decisão.
Um imóvel com classe A ou B transmite ao comprador que as contas de energia serão mais baixas e que a casa é mais confortável — quente no inverno, fresca no verão, sem necessidade de gastar uma fortuna em climatização. Esta percepção traduz-se em vendas mais rápidas e, frequentemente, em propostas de valor mais elevado.
Benefícios fiscais para quem melhora a classe
Implementar as medidas de melhoria sugeridas no certificado pode trazer vantagens directas:
- Redução de IMI — alguns municípios oferecem reduções de IMI para imóveis com classes mais eficientes (consulte a sua autarquia)
- Isenção da taxa de reemissão — ao implementar as medidas de melhoria e atingir pelo menos classe B-, fica isento da taxa ADENE na reemissão do certificado
- Acesso a programas de financiamento — programas como o SITCE oferecem apoios a fundo perdido para melhorias de eficiência energética em edifícios
- Valorização de mercado — cada classe energética acima da actual pode representar uma valorização perceptível no preço de venda
Melhorias simples que fazem diferença
Nem todas as melhorias exigem obras grandes. Algumas intervenções com bom retorno:
- Vidros duplos — substituir janelas antigas reduz perdas de calor e melhora o isolamento acústico
- Isolamento térmico — reforçar o isolamento em coberturas e paredes (especialmente em imóveis com mais de 20 anos)
- Lâmpadas LED — consomem até 80% menos energia e custam poucos euros
- Vedação de janelas e portas — eliminar infiltrações de ar com vedantes de qualidade
- Sistema de aquecimento eficiente — trocar aquecedores antigos por bomba de calor ou caldeira de condensação
Estas melhorias não são obrigatórias para vender, mas podem justificar um preço de venda mais alto e atrair compradores preocupados com sustentabilidade e conforto.
Quando o certificado energético não é obrigatório
Existem situações em que o imóvel está dispensado da certificação energética, previstas no artigo 18.º n.º 2 do DL 101-D/2020:
- Edifícios unifamiliares autónomos com área útil igual ou inferior a 50 m²
- Imóveis em ruínas — comprovadas por Declaração Provisória do SCE ou declaração da Câmara Municipal
- Transmissões não onerosas — doações, legados e heranças não exigem certificado
- Locais de culto — igrejas, mesquitas, sinagogas e templos
- Armazéns e estacionamentos não climatizados — com presença humana inferior a 2 horas/dia
Se o seu imóvel se enquadra nestas situações, confirme junto de um perito qualificado ou da Câmara Municipal antes de avançar sem certificado.
Conclusão — trate do certificado antes de anunciar
O certificado energético não é apenas uma formalidade — é uma obrigação legal que começa no momento em que decide anunciar o imóvel. Sem ele, arrisca coimas, atrasos no CPCV e na escritura, e perde uma oportunidade de valorizar a sua casa junto dos compradores.
O processo é simples: escolha um perito, reúna a documentação, e em 2 a 3 dias tem o certificado emitido. O custo situa-se entre €150 e €300 — um investimento pequeno face ao valor da transacção e às multas que evita.
Se está a pensar vender, comece já a preparar toda a documentação. Quanto mais cedo tratar do certificado, mais cedo pode colocar o imóvel no mercado com tudo em ordem.
Saiba tudo sobre a fase seguinte no nosso artigo sobre a Escritura de Compra e Venda.
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Perguntas frequentes sobre o certificado energético
O certificado energético é obrigatório para vender casa?
Sim, desde 2013. A classe energética tem de constar no anúncio de venda e o certificado energético deve ser apresentado na assinatura do CPCV e entregue ao comprador na escritura ou DPA.
Quanto custa o certificado energético?
A taxa ADENE varia entre €28 (T0/T1) e €65 (T6+), mais IVA. Somando os honorários do perito, o custo total para habitação ronda os €150 a €300.
Quanto tempo demora a obter o certificado energético?
Normalmente 2 a 3 dias após a visita do perito ao imóvel. Existem serviços urgentes com entrega em 24 horas, mediante custo adicional.
O que acontece se vender sem certificado energético?
As coimas para particulares variam entre €250 e €3.740. Para empresas, podem chegar a €44.890. A fiscalização é exercida pela ADENE e pela ASAE.
Quem é responsável por tratar do certificado energético — o vendedor ou o comprador?
O vendedor. É o proprietário que anuncia a venda e é responsável por garantir que o certificado energético existe e está válido antes de publicar qualquer anúncio.
Sou o Rui Esteves, broker da Prime Imobiliária com 17 anos de experiência no mercado imobiliário de Lisboa, Oeiras e Cascais.
Ao longo deste percurso, aprendi que vender um imóvel vai muito além dos números — é um processo que exige confiança, clareza e proximidade.
O meu compromisso é partilhar informação prática e atualizada para que tome decisões seguras e informadas em cada etapa da venda.
