Introdução
Vai vender casa e apareceu-lhe um CPCV para assinar. Sabe exactamente o que está em jogo?
O CPCV – Contrato de Promessa de Compra e Venda é o acordo que antecede a escritura e define as regras entre si e o comprador. Para o vendedor, este contrato tem uma função muito concreta: compromete o comprador com o negócio. Ele entrega um sinal, fica vinculado ao acordo, e se desistir, o vendedor fica com esse dinheiro.
Sem CPCV, o comprador pode simplesmente desaparecer enquanto trata do financiamento — e o vendedor perde tempo e oportunidades de venda.
Neste guia, vou explicar o CPCV do ponto de vista de quem vende: o que deve exigir, como se proteger e que erros evitar. Informação prática, directa e sem complicações.
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O que é o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)
Definição e enquadramento legal
O CPCV é um acordo escrito entre vendedor e comprador, previsto no artigo 410.º do Código Civil. Ambos se comprometem a celebrar o contrato definitivo de compra e venda numa data futura, com condições previamente acordadas.
Não é obrigatório por lei. Mas na prática, é usado na grande maioria das transações imobiliárias em Portugal. E para o vendedor, a razão é simples: o CPCV segura o comprador. Enquanto este trata do financiamento bancário (o que pode demorar semanas), o vendedor tem a garantia de um sinal entregue e de um compromisso escrito. Se o comprador desistir sem motivo válido, perde esse sinal.
Sem este contrato, o vendedor fica numa posição vulnerável — à espera, sem garantias, e sem poder reclamar se o comprador mudar de ideias.
Diferença entre CPCV e escritura definitiva
São documentos diferentes com funções distintas.
O CPCV é uma promessa — um compromisso temporário com condições, prazos e penalizações. A escritura pública (ou documento particular autenticado, o chamado DPA) é o contrato definitivo que transfere efectivamente a propriedade do imóvel para o comprador.
Uma nota importante: desde 2008, a escritura pública pode ser substituída pelo DPA, que é celebrado em cartórios notariais ou advogados, é mais rápido e geralmente mais económico. Ambos têm a mesma validade legal.
Se ainda está a reunir documentação para a venda, consulte o nosso guia sobre os documentos necessários para vender apartamento.
O que deve constar num CPCV — cláusulas essenciais para proteger o vendedor
Identificação das partes e descrição do imóvel
Parece básico, mas erros aqui podem invalidar o contrato. O CPCV deve conter os nomes completos, números de identificação fiscal (NIF) e moradas tanto do comprador como do vendedor.
A descrição do imóvel deve ser detalhada: morada exacta, área total e útil, tipologia, e se inclui garagem, arrecadação ou outros anexos. Deve também conter a inscrição matricial e a descrição predial.
O artigo 410.º n.º 3 do Código Civil exige ainda que o CPCV inclua referência à licença de utilização (ou prova de que foi requerida à Câmara Municipal). Sem isto, o contrato pode ser posto em causa.
Preço, sinal e condições de pagamento
O preço acordado deve estar claramente definido, qualquer ambiguidade aqui gera problemas.
O sinal é tipicamente entre 10% e 20% do valor do imóvel e é pago pelo comprador no acto da assinatura do CPCV. Para o vendedor, o sinal cumpre duas funções: é uma prova de compromisso do comprador e, em caso de desistência, fica no bolso do vendedor como compensação.
As condições para o pagamento do restante valor devem ser igualmente claras — se será liquidado na escritura, se haverá reforços de sinal, e que método de pagamento será usado.
Prazos, cláusulas resolutivas e garantias
O prazo para a escritura deve ser realista. Se o comprador precisa de crédito bancário, considere pelo menos 45 a 60 dias para aprovação. Prazos demasiado curtos criam pressão e aumentam o risco de incumprimento.
As cláusulas resolutivas definem em que condições o contrato pode ser anulado sem penalizações — por exemplo, se o banco recusar o financiamento ao comprador. Estas cláusulas protegem ambas as partes de situações imprevistas.
Como vendedor, tem ainda a obrigação de garantir que o imóvel está livre de hipotecas, penhoras ou dívidas. Isto é comprovado com uma certidão predial actualizada, que o comprador (ou o seu advogado) vai certamente pedir.
O que acontece se alguém desistir?
| Quem desiste | Consequência | Base legal |
| Comprador | Vendedor fica com o sinal | Art. 442.º CC |
| Vendedor | Devolve o sinal em dobro | Art. 442.º CC |
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Execução específica e eficácia real — o que significam para o vendedor
O que é a execução específica
Este é um conceito que muitos vendedores desconhecem, mas que pode ter consequências sérias.
A execução específica, prevista no artigo 830.º do Código Civil, permite que, se uma das partes não cumprir o CPCV, a outra recorra ao tribunal para forçar o cumprimento. Na prática, se o vendedor se recusar a vender após ter assinado o CPCV, o comprador pode obter uma sentença judicial que substitui a declaração de venda.
Quando existe sinal ou cláusula penal, entende-se, por regra, que as partes afastaram a execução específica — ou seja, a penalização financeira (perda ou devolução em dobro do sinal) é o remédio previsto. Mas nos casos do artigo 410.º n.º 3 (promessas relativas a imóveis), este direito não pode ser afastado pelas partes.
A mensagem para o vendedor é clara: ao assinar um CPCV, está a assumir um compromisso com peso legal real. Mudar de ideias depois pode custar-lhe o dobro do sinal ou, no limite, ser obrigado judicialmente a concretizar a venda.
Eficácia real e registo do CPCV na Conservatória
Por defeito, o CPCV tem eficácia apenas entre as duas partes que o assinaram (eficácia obrigacional). Mas pode ser-lhe atribuída eficácia real, o que muda tudo.
Com eficácia real, o CPCV é registado na Conservatória do Registo Predial e torna-se oponível a terceiros. Para o vendedor, isto significa que enquanto o contrato estiver em vigor, não poderá vender o imóvel a outra pessoa. Se o fizer, o comprador original pode impugnar judicialmente essa venda.
Para atribuir eficácia real, o CPCV tem de ser celebrado por escritura pública ou DPA e conter uma declaração expressa nesse sentido.
Saiba mais sobre o papel da Conservatória e a certidão predial no nosso guia sobre a Certidão Predial em Portugal.
Erros que os vendedores cometem no CPCV e como evitá-los
Assinar sem apoio jurídico
Este é o erro mais frequente. Um CPCV redigido informalmente, sem a revisão de um advogado ou do mediador imobiliário que acompanha a venda, pode conter omissões que prejudicam o vendedor.
Exemplo: se o contrato não especificar claramente que o sinal fica retido em caso de desistência do comprador, pode haver margem para disputas.
Um Mediador Imobiliário profissional garante que todas as cláusulas estão corretas e completas, pois já conta com apoio juridico.
Aceitar prazos irrealistas
Definir prazos demasiado curtos para a escritura cria tensão e risco de incumprimento. A aprovação de crédito bancário demora tipicamente entre 30 e 60 dias, e a preparação documental também leva tempo.
O vendedor deve negociar prazos razoáveis que acomodem o processo do comprador, mas que também lhe dêem tempo para preparar tudo do seu lado — incluindo a resolução de eventuais ónus sobre o imóvel.
Não verificar a situação legal do imóvel antes de assinar
Se existirem hipotecas, penhoras ou dívidas de condomínio sobre o imóvel, a venda pode ser bloqueada ou adiada. O vendedor deve obter uma certidão predial actualizada antes de assinar o CPCV, para garantir que não há surpresas.
Resolver estas situações depois de o contrato estar assinado é mais complicado, mais demorado e pode pôr em causa todo o negócio.
Ignorar cláusulas resolutivas
Não incluir condições claras sobre o que acontece se o financiamento do comprador não for aprovado é um risco para ambas as partes. Sem esta cláusula, o comprador pode perder o sinal por uma situação que não controlou, o que gera conflitos.
A solução é simples: incluir no CPCV uma cláusula resolutiva que defina exactamente as condições de anulação e as respectivas consequências para cada parte.
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O CPCV como ferramenta de protecção do vendedor
O CPCV não é a ferramenta legal que compromete o comprador com o negócio, garante o sinal como compensação em caso de desistência e define regras claras para toda a transação.
Como vendedor, conhecer as cláusulas essenciais, entender os seus direitos e deveres, e evitar os erros mais comuns faz a diferença entre uma venda tranquila e uma dor de cabeça.
O conselho mais importante: nunca assine um CPCV sem o acompanhamento de profissionais. Um bom mediador imobiliário e um advogado especializado garantem que o contrato protege os seus interesses do início ao fim.
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Perguntas frequentes sobre o CPCV
O CPCV é obrigatório para vender casa em Portugal?
Não. O CPCV não é obrigatório por lei. No entanto, é usado na grande maioria das transações imobiliárias porque protege ambas as partes. Para o vendedor, é a garantia de que o comprador está comprometido com o negócio através do sinal e para o comprador é a garantia que o imóvel não será vendido a outra pessoa.
O que acontece se o comprador desistir depois de assinar o CPCV?
Se o comprador desistir sem motivo válido ou sem que exista uma cláusula resolutiva que o proteja, perde o sinal que entregou ao vendedor. Este valor fica como compensação pelos custos e tempo perdidos. Esta regra está prevista no artigo 442.º do Código Civil.
Qual o valor habitual do sinal num CPCV?
O sinal é livremente acordado entre as partes, mas situa-se tipicamente entre 10% e 20% do valor do imóvel. É pago pelo comprador no acto da assinatura do CPCV e será deduzido ao valor total na escritura.
Posso alterar o CPCV depois de assinado?
Sim, desde que ambas as partes estejam de acordo. Qualquer alteração deve ser feita por escrito, através de um aditamento ao contrato, assinado por vendedor e comprador. Nunca faça alterações verbais ou informais.
Preciso de advogado para fazer um CPCV?
Não é legalmente obrigatório, mas é fortemente recomendado. Um advogado especializado em direito imobiliário garante que o contrato é válido, que as cláusulas protegem os seus interesses e que não existem omissões que possam causar problemas no futuro. Um bom mediador imobiliário já tem apoio jurídico imobiliário.
Sou o Rui Esteves, broker da Prime Imobiliária com 17 anos de experiência no mercado imobiliário de Lisboa, Oeiras e Cascais.
Ao longo deste percurso, aprendi que vender um imóvel vai muito além dos números — é um processo que exige confiança, clareza e proximidade.
O meu compromisso é partilhar informação prática e atualizada para que tome decisões seguras e informadas em cada etapa da venda.
