Quer vender o seu apartamento mas a quantidade de documentação necessária parece uma montanha intransponível?
É uma sensação muito comum entre vendedores. A lista de certidões, cadernetas e licenças parece interminável e pode parecer complexa à primeira vista.
Criei este guia especificamente para si, vendedor, com o objetivo de desmistificar e simplificar todo o processo.
Vamos analisar, passo a passo, quais são os documentos realmente essenciais, explicar de forma clara para que serve cada um deles e como pode obtê-los sem complicações desnecessárias.
Quero que se sinta seguro, informado e preparado para que a venda do seu apartamento decorra da melhor forma possível, sem surpresas ou atrasos.
Vamos a isso?
A Lista de Documentos Chave para Vender o Seu Apartamento (O Seu Checklist Essencial)
Antes de entrarmos nos detalhes de cada documento, é sempre útil ter uma visão geral.
Para vender o seu apartamento em Portugal, vai precisar fundamentalmente da seguinte documentação, devidamente atualizada:
- Certidão Permanente de Registo Predial (ou Certidão de Teor)
- Caderneta Predial Urbana (emitida pelas Finanças)
- Certificado Energético (obrigatório por lei)
- Licença de Utilização (ou um documento que prove a isenção)
- Comprovativo(s) do Direito de Preferência (apenas em casos específicos)
- Declaração de Não Dívida ao Condomínio (se aplicável)
- Ficha Técnica da Habitação (FTH) (só para imóveis pós-Março 2004)
- Documentos de Identificação Válidos dos Vendedores (CC ou outro)
Ter esta checklist como ponto de partida vai ajudá-lo a organizar-se e a garantir que não se esquece de nada importante.
Agora, vamos perceber melhor o papel e os detalhes de cada um destes documentos.
Certidão Permanente de Registo Predial
Comecemos pelo documento que considero o mais importante de todos: a Certidão Permanente de Registo Predial.
Também é frequentemente chamada Certidão de Teor.
Pode pensar nela como o Bilhete de Identidade oficial e completo do seu apartamento, emitido pela Conservatória do Registo Predial, que conta toda a sua história jurídica relevante.
Este documento é absolutamente vital porque descreve com precisão o prédio e identifica a sua fração autónoma (o apartamento), mas, mais importante ainda, revela quem são os legítimos proprietários registados naquele momento.
Além disso, a certidão informa sobre a existência de quaisquer ónus ou encargos que possam estar registados sobre o imóvel, como hipotecas (ligadas a empréstimos bancários), penhoras (resultantes de dívidas), usufrutos, ou outros direitos que limitem a propriedade.
Porque a Certidão Permanente é indispensável?
A resposta está na segurança e transparência que oferece a ambas as partes.
Para o comprador (e para o banco que lhe conceder crédito), esta certidão é a garantia máxima de que está a comprar o imóvel a quem legalmente o pode vender e que este está livre de problemas ou dívidas escondidas.
Para si, vendedor, apresentar uma Certidão Permanente atualizada e sem surpresas demonstra seriedade e organização, o que facilita muito a confiança e acelera o processo.
É simples: sem uma certidão válida e em ordem, a escritura pública de compra e venda não pode ser realizada.
Como solicitar a a Certidão Permanente?
Hoje em dia, o processo é bastante acessível.
A forma mais cómoda e rápida é online, através do portal oficial Predial Online.
Após autenticação (com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital), insere os dados de identificação do imóvel e paga a taxa de 15€.
Receberá um código que dá acesso à consulta online da certidão, sempre atualizada, durante 6 meses.
Alternativamente, pode sempre dirigir-se presencialmente a qualquer Conservatória do Registo Predial e pedir a certidão em papel, que custa 20€.
Um ponto crucial é a validade de 6 meses.
Certifique-se de que, no dia da escritura, a certidão (ou o acesso online) tem menos de seis meses.
Se o processo de venda se prolongar, não se esqueça de pedir uma certidão nova ou renovar o acesso online a tempo, para evitar atrasos desnecessários no negócio.
Caderneta Predial Urbana: A Perspetiva Fiscal do Apartamento
Enquanto a Certidão Predial foca na identidade jurídica, a Caderneta Predial Urbana (ou Certidão Matricial) representa a identidade fiscal do seu apartamento perante a Autoridade Tributária e Aduaneira (Finanças).
Este documento contém informações essenciais sobre as características físicas e fiscais do imóvel, que são utilizadas para calcular diversos impostos.
Na Caderneta Predial encontrará dados como a identificação do proprietário (com o NIF), a localização exata, o artigo matricial (o “número de contribuinte” da casa), as áreas (bruta privativa e bruta dependente), a tipologia e o ano de inscrição na matriz.
É fundamental verificar se as áreas e a tipologia descritas correspondem à realidade e à certidão predial.
A caderneta indica também o Valor Patrimonial Tributário (VPT), que é o valor fiscalmente atribuído ao imóvel pelas Finanças.
Este VPT serve de base ao cálculo anual do IMI e influencia também o cálculo do IMT e do Imposto do Selo que o comprador terá de pagar.
Este documento é absolutamente obrigatório para a realização da escritura. O notário precisa dela para verificar a conformidade fiscal e calcular os impostos da transação.
Para o comprador, confirma as características do imóvel e o valor sobre o qual pagará IMI.
Para si, vendedor, é crucial garantir que a caderneta está correta e reflete a situação atual do imóvel.
Se realizou obras que alteraram áreas ou a tipologia, essas alterações devem estar comunicadas às Finanças e refletidas na caderneta, para evitar discrepâncias que possam atrasar o negócio.
Como obter a Caderneta Predial?
A forma mais recomendada é online, acedendo ao Portal das Finanças com as suas credenciais.
Navegue até Serviços > Prédios > Consultar Património Predial, selecione o imóvel e clique em “Caderneta”.
O documento PDF é gerado instantaneamente e sem qualquer custo.
Pode também pedi-la presencialmente num Serviço de Finanças, mas poderá ter um pequeno custo associado.
Qual a validade da Caderneta Predial ?
A caderneta tem uma validade formal de 12 meses.
No entanto, o mais importante é que a informação nela contida esteja correta e atualizada no momento da venda.
Se não houve alterações recentes, uma caderneta emitida nos últimos meses (idealmente 6 meses) será perfeitamente válida.
Certificado Energético: A Eficiência Que é Obrigatória
O Certificado Energético é um documento que avalia e classifica a eficiência energética do seu apartamento, numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente), semelhante às etiquetas dos eletrodomésticos.
Este certificado, emitido por peritos qualificados registados na ADENE (Agência para a Energia), não só atribui uma classe, mas também indica medidas de melhoria que poderiam tornar o imóvel mais eficiente.
É fundamental saber que este certificado é legalmente obrigatório em Portugal desde 2013 para todos os edifícios (novos ou existentes) que sejam colocados à venda ou para arrendar.
Além disso, a classe energética obtida tem, obrigatoriamente, de constar em todos os anúncios que promovam a venda do imóvel (em portais imobiliários, folhetos, etc.).
O incumprimento desta obrigação pode resultar em coimas para o proprietário.
Além da imposição legal (sem ele não pode anunciar nem escriturar), o Certificado Energético tornou-se uma informação cada vez mais valorizada pelos compradores.
Uma boa classificação (A+, A, B) é um ponto positivo, significando menores custos de energia e maior conforto, podendo ser um argumento de venda.
Por outro lado, uma classificação baixa (E, F) pode ser usada pelo comprador para negociar o preço, alegando custos futuros mais elevados.
Como obter o Certificado Energético?
Tem de ser emitido por um Perito Qualificado (PQ) independente, registado na ADENE.
Pode encontrar listas destes profissionais no site da ADENE (SCE).
É aconselhável pedir orçamentos a diferentes peritos.
O processo envolve uma visita do perito ao imóvel para recolher dados técnicos, o cálculo do desempenho energético e o registo do certificado no sistema SCE.
Receberá o documento final em formato PDF.
Quanto custa o Certificado Energético?
Os preços não são fixos e variam consoante a tipologia, área, complexidade, região e honorários do perito.
As taxas de registo da ADENE são apenas uma parte.
O custo total para um apartamento situa-se, geralmente, entre 150€ e 400€.
Para edifícios de habitação, o certificado tem uma validade padrão de 10 anos.
Contudo, se realizar obras significativas que melhorem o desempenho energético (ex: isolamento, janelas novas), deve pedir um novo certificado, mesmo que o anterior ainda esteja válido, pois uma classificação melhor valoriza o seu imóvel.
Licença de Utilização: A Autorização Oficial para Habitar
A Licença de Utilização, por vezes chamada Licença de Habitação, é um documento emitido pela Câmara Municipal da área do imóvel.
A sua função é atestar que a construção (ou as alterações realizadas) cumpre as normas legais e regulamentares em vigor à data da sua emissão, como o projeto aprovado, regras de segurança e salubridade.
Essencialmente, a licença confirma que o imóvel está apto para o uso a que se destina – neste caso, habitação.
A regra geral é clara: não é possível realizar a escritura pública de compra e venda de um imóvel para habitação sem apresentar uma Licença de Utilização válida (ou um documento camarário que prove a sua isenção).
Esta exigência legal protege o comprador, garantindo que adquire um imóvel construído legalmente e com condições de habitabilidade.
Qualquer problema (inexistência, desatualização por obras ilegais, desconformidade com a realidade) pode bloquear o negócio ou gerar complicações legais graves.
Como obter ou confirmar a licença de Utilização?
Normalmente, a licença original é emitida após a construção. Se não a possui, deve contactar os serviços de urbanismo da sua Câmara Municipal.
Pode solicitar uma cópia autenticada ou uma certidão que comprove a sua existência e validade, fornecendo os dados do imóvel.
Muitas Câmaras permitem fazer estes pedidos online.
Existe uma exceção importante: se o prédio foi inscrito na matriz antes de 7 de agosto de 1951 e não sofreu obras de alteração significativas desde então, pode estar isento da licença.
Contudo, precisa obrigatoriamente de um documento da Câmara (certidão) que ateste especificamente essa isenção ou antiguidade para apresentar na escritura.
Qual o custo associado à Licença de Utilização?
Os custos para obter cópias ou certidões variam de município para município, dependendo das taxas camarárias.
Geralmente, são valores que podem ir de alguns euros a algumas dezenas de euros.
Em princípio, a licença não tem um prazo de validade definido, desde que o imóvel não sofra obras que alterem substancialmente a sua estrutura, área, número de pisos ou o uso licenciado.
Se realizar obras desta natureza, terá de requerer novo licenciamento e, consequentemente, uma nova Licença de Utilização.
Vender um imóvel com obras ilegais é um risco que deve evitar.
Direito de Preferência: Quando Outros Têm Prioridade
O Direito de Preferência é um mecanismo legal que, em certas situações, obriga o proprietário a dar a oportunidade a outras entidades ou pessoas de comprar o imóvel, antes de o vender a um terceiro.
Essa oportunidade tem de ser oferecida exatamente nas mesmas condições (preço, prazos) que foram negociadas com o comprador interessado.
Na venda de um apartamento, quem pode ter este direito?
As situações mais comuns são:
1. Entidades Públicas (Estado/DGPC, Câmaras Municipais): Se o imóvel estiver localizado em áreas classificadas (património) ou em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU).
2. Inquilinos: Se o apartamento estiver arrendado para habitação há mais de dois anos consecutivos.
É fundamental verificar se o seu caso se enquadra e cumprir o procedimento de notificação.
Ignorar um direito de preferência válido pode levar à anulação da venda, mesmo após a escritura, através de uma ação judicial intentada por quem tinha a preferência.
Como saber se há preferência pública do estado?
A forma mais segura é consultar a sua Câmara Municipal (serviços de urbanismo ou PDM).
Se existir preferência, após ter um acordo de venda, deve notificar as entidades competentes.
Recomenda-se usar a plataforma online integrada no Casa Pronta, que tem um custo de 15€.
As entidades têm 10 dias úteis para responder se querem ou não comprar.
Se não responderem ou disserem que não, pode avançar com a venda, guardando o comprovativo da notificação para a escritura.
Direito de Preferência do Inquilino
Se o apartamento estiver arrendado há mais de 2 anos, tem de notificar o seu inquilino através de carta registada com aviso de receção.
A carta deve conter todas as condições do negócio (preço, prazos, identificação do interessado, etc.).
O inquilino tem 30 dias corridos (a contar da receção) para responder por escrito se quer exercer a preferência. Se ele não quiser ou não responder, perde o direito.
Para a escritura, deve levar cópia da carta, o aviso de receção e a resposta do inquilino (se existir).
Se quem tem preferência (entidade pública ou inquilino) quiser comprar, terá legalmente de lhes vender.
Declaração de Não Dívida ao Condomínio: Essencial em Propriedade Horizontal
Se o seu apartamento está inserido num prédio constituído em propriedade horizontal (como a maioria dos prédios de apartamentos), vai precisar da Declaração de Não Dívida ao Condomínio.
Este documento tornou-se obrigatório para vender desde abril de 2022.
É emitido pelo administrador do condomínio (seja ele uma empresa ou um condómino).
O objetivo desta declaração é atestar, na data em que é emitida, se existem ou não dívidas de encargos de condomínio relativas à sua fração.
A sua obrigatoriedade visa proteger os compradores, que antes corriam o risco de herdar dívidas dos vendedores.
Agora, o comprador sabe exatamente a situação antes de assinar a escritura.
Se existirem dívidas, a declaração tem de as especificar detalhadamente (natureza, valor, data).
É importante notar que sem esta declaração, a escritura não pode ser realizada.
A declaração deve conter a identificação do condomínio e da fração, o seu nome e NIF, o valor da quota, a indicação clara sobre a existência (ou não) de dívidas, o detalhe das mesmas (se aplicável), a data de emissão e a assinatura do administrador.
Deve solicitar ao administrador do condomínio. A lei estabelece que o administrador tem um prazo máximo de 10 dias corridos para a emitir.
Embora não tenha um prazo de validade fixo, a informação da Declaração tem de estar em dia à data de emissão.
Por isso, é fundamental que seja emitida numa data muito próxima da escritura, para garantir que a informação está atualizada.
Ficha Técnica da Habitação (FTH): O “Manual Técnico” (Quando Aplicável)
A Ficha Técnica da Habitação (FTH) é um documento descritivo que funciona como um “manual de instruções” técnico do apartamento.
Reúne as principais características técnicas e funcionais do imóvel relativas à sua construção, materiais e sistemas (identificação do promotor/construtor, materiais usados, isolamentos, instalações, equipamentos, etc.).
O seu objetivo é garantir transparência informativa ao comprador sobre a qualidade e características da construção.
A sua apresentação na escritura só é legalmente obrigatória para edifícios cujo processo de licenciamento (pedido de licença de utilização) tenha sido iniciado após 30 de março de 2004, ou cuja construção tenha terminado após essa data (se não houve licença).
Se o seu apartamento é anterior a esta data, não precisa de se preocupar com a FTH.
Se for posterior a março de 2004, é obrigatória e deve entregá-la ao comprador na escritura.
A responsabilidade pela elaboração e entrega original é do promotor imobiliário.
Se precisa dela (por ser pós-2004) e não a tem:
1. Verifique a documentação da sua compra (se foi o 1º dono, deveria tê-la recebido; se não foi, o vendedor anterior deveria ter-lha dado).
2. Se não a encontrar, contacte o promotor original (se ainda existir) e peça uma segunda via (pode ter um custo).
3. Pergunte na administração do condomínio ou, em último caso, na Câmara Municipal se têm cópia arquivada.
Se o promotor já não existir, pode ser muito difícil obtê-la; nesse caso, deve explicar a situação.
A FTH não tem prazo de validade.
Descreve o imóvel como foi construído originalmente.
Se houve obras grandes depois, pode estar desatualizada, mas o importante é ter a ficha original, se for legalmente exigível.
Documentos de Identificação dos Vendedores: A Confirmação Final
Por último, mas não menos importante, estão os seus documentos de identificação, e os dos outros vendedores, caso o imóvel pertença a mais do que uma pessoa.
Parece básico, mas é um ponto crucial que por vezes falha.
No ato da escritura, todos os intervenientes (vendedores, compradores) têm obrigatoriamente de se identificar perante o notário, conservador ou advogado.
Para isso, precisam de apresentar um documento de identificação civil válido e atualizado.
Para cidadãos portugueses, o Cartão de Cidadão (CC) é o documento ideal, pois contém toda a informação necessária (incluindo NIF).
Se ainda tiver BI válido, precisa também do Cartão de Contribuinte.
Para cidadãos estrangeiros, aceita-se o Passaporte válido, a Autorização de Residência válida ou um documento de identificação da UE.
É fundamental que os estrangeiros tenham também o NIF português.
Estes documentos são essenciais para provar legalmente a sua identidade e garantir que quem vende é o legítimo proprietário.
Sem identificação válida, a escritura não pode ser realizada.
Confirme com muita antecedência (logo que decide vender) se o seu CC, Passaporte ou Título de Residência (e dos outros vendedores) está válido e não vai expirar perto da data prevista para a escritura.
Se estiver perto de caducar, trate já da renovação.
Não deixe para a última hora, pois as renovações podem demorar e a falta de um documento válido no dia da escritura impede o negócio, causando atrasos e potenciais custos.
Lembre-se que terá de levar os documentos originais para a escritura.
Conclusão: Venda Sem Dores de Cabeça Começa na Documentação Certa
Como vimos, embora possa parecer uma lista extensa, cada documento tem um propósito claro e fundamental, seja para garantir a legalidade, a segurança ou a transparência da transação.
Ter toda esta documentação organizada, verificada e atualizada desde o início é, sem dúvida, o passo mais importante para evitar a maioria dos imprevistos e dores de cabeça que podem surgir, especialmente na fase final da escritura.
A minha recomendação final é simples: prepare-se com antecedência.
Faça a sua checklist, verifique validades, peça os documentos que faltam e, se sentir necessidade, não hesite em procurar ajuda profissional.
Aqui na Prime Imobiliária, temos uma vasta experiência a lidar com estes processos nos concelhos de Oeiras, Cascais e Lisboa.
Se quiser saber mais sobre como vender o seu imóvel veja o nosso Guia Completo de Venda de Imóveis.
Se tiver alguma dúvida ou precisar do nosso apoio, fale connosco através deste formulário
Sou o Rui Esteves.Dediquei os últimos 17 anos ao dinâmico mercado imobiliário, uma área que me apaixona genuinamente.Como broker da Prime Imobiliária, foco a minha atuação em ajudar diretamente proprietários nos concelhos de Oeiras, Cascais e Lisboa.Ao longo destes anos, acompanhei dezenas de processos de venda e percebi que, para além dos números e das estratégias, o mais importante é a confiança e a clareza.Sei que vender um imóvel é um passo significativo na vida de qualquer pessoa, muitas vezes carregado de emoções e dúvidas.Por isso, decidi aliar a minha experiência no terreno aos meus conhecimentos em marketing de conteúdo e SEO para criar este blog.O meu objetivo é simples: partilhar consigo, vendedor, informação prática, realista e atualizada, de forma descomplicada e humana, para que se sinta seguro e bem informado em cada etapa da jornada de venda.Aqui encontrará a perspetiva de quem conhece bem o mercado local e está genuinamente empenhado em ajudá-lo a alcançar os seus objetivos, com o profissionalismo de quem tem anos de experiência, mas com a proximidade e empatia de quem entende os seus desafios.Conte comigo e com a Prime Imobiliária para navegar este processo com mais tranquilidade e sucesso.
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